Contrato de arras: Compromiso y garantía en la compraventa de bienes inmuebles
- Juridika Legal
- 13 jun 2023
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El contrato de arras es un documento que recoge el compromiso de efectuar una compraventa. Con las arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero a cuenta del precio total, y el vendedor por su parte se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.
IDEAS CLAVE
La firma del contrato de arras es un procedimiento habitual antes de la compraventa de bienes inmuebles, adquiriendo las partes el compromiso de llevar a cabo la operación.
La cantidad de dinero aportada por el comprador a la firma del contrato de arras sirve como señal o anticipo, y se descontará del precio final de la compraventa.
A través del contrato de arras el vendedor queda obligado a vender el bien en las condiciones pactadas, y el comprador a pagar el precio final acordado.
Existen tres tipos de contratos de arras: arras confirmatorias, arras penales y arras penitenciales.En función del tipo de contrato de arras firmado las penalizaciones en caso de incumplimiento varían.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor previo a la formalización del contrato de compraventa en el que las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad y el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del precio, pudiendo además establecer el resto de las condiciones de la misma.
Por lo tanto, a través del contrato de arras:
El comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de la entrega de una cantidad de dinero determinada a cuenta del precio total.
El vendedor se compromete a vender el bien al comprador en las condiciones pactadas.
De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compraventa de una propiedad. El vendedor se obliga a vender el bien y el comprador a pagar el precio en las condiciones acordadas.
¿Qué información debe contener un contrato de arras?
A pesar que el contrato de arras es un precontrato y se pueda llegar a pensar que no es un contrato definitivo, éste es de suma importancia porque refleja las condiciones de la futura transmisión.
Esta es la información mínima que debe incluirse en un contrato de arras:
Datos personales de la parte vendedora y compradora.
Descripción e identificación del bien objeto de contrato.
Precio final de la compraventa y forma de pago.
Cantidad de dinero de la señal o anticipo (que se descontará del precio final).
Tiempo máximo para formalizar el contrato de compraventa.
Compromiso, en su caso, de firmar el contrato mediante escritura pública.
Distribución de los posibles gastos de la compraventa.
Firma de comprador y vendedor.
Cuando el comprador y/o vendedor está casado bajo el régimen de gananciales basta con la firma de uno de los cónyuges. Sin embargo, si se trata de un matrimonio en régimen de separación de bienes o una pareja no casada, deben firmar ambos, salvo que el inmueble sea comprado a título particular por uno de ellos.
El Tribunal Supremo reconoce tres tipos de arras según cuál sea el objetivo del acuerdo.
Arras confirmatorias
Arras penales
Arras penitenciales
La elección de una clase u otra debe hacerse en función de la finalidad del contrato ya que cada tipo de arras tendrá diferentes consecuencias jurídicas.
Es importante que en el contrato se especifique expresamente la clase de arras en que se entrega dicha suma. De no manifestarse claramente se considerarán como arras confirmatorias.
Arras confirmatorias
Como su propio nombre indica, su objetivo es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa. Las arras confirmatorias suponen un anticipo del precio total, como garantía de cumplimiento En caso de incumplimiento las partes no podrán rescindir unilateralmente el contrato, sino que serán de aplicación las reglas generales de incumplimiento de obligaciones (artículo 1124 del Código Civil).
Es decir, el perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.
Además, si el perjudicado opta por exigir el cumplimiento, podrá pedir la resolución más tarde si el cumplimiento resulta imposible.
Artículo 1124 del Código Civil: La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Arras penales
Las arras penales se establecen como garantía del cumplimiento del contrato. El incumplimiento supondrá para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial) y para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato. Todo ello sin perjuicio de la posibilidad de exigir el cumplimiento de las demás obligaciones contractuales.
Artículo 1152 del Código Civil: En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado. Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.
Arras penitenciales
Este tipo de arras permite a las partes resolver unilateralmente el contrato. Si quien decide rescindir el contrato es la parte compradora, perderá la cantidad entregada en concepto de arras; si por el contrario, quien decide rescindir el contrato es la parte vendedora, deberá devolver a la parte compradora el doble del importe entregado por aquella en concepto de arras.
Como particularidad, sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.
Artículo 1454 del Código Civil: Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Arras o señal vs pago aplazado del precio
Las arras también son conocidas como señal. Sin embargo, es habitual confundir arras con el pago aplazado del precio. Por ello, hay que aclarar que las arras o señal son un concepto distinto al de pago aplazado del precio. Cuando se habla de pago de parte del precio de la compra se está ante un contrato de compraventa con precio aplazado en el que ni comprador ni vendedor pueden rescindir unilateralmente el contrato.
Por su parte, el contrato de arras requiere que se haga constar de forma expresa que la entrega de la cantidad a cuenta del precio total se hace precisamente en concepto de arras, como una garantía para ambas partes antes de la firma del contrato de compraventa. De este modo, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad, el vendedor se obliga a vender el bien y el comprador se compromete a pagar el precio acordado.
¿Qué ocurre si firmado el contrato de arras cualquiera de las partes se echa para atrás?
Incumplimiento en las arras confirmatorias
En caso de incumplimiento de alguna de las partes, la otra estará facultada para exigir el cumplimiento de la misma o, en su caso, solicitar la resolución del contrato con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios.
Incumplimiento en las arras penales
En caso de incumplimiento, supondrá:
Para el comprador la pérdida de las arras (total o parcial).
Para el vendedor su devolución más la cantidad que se acuerde en el contrato.
Incumplimiento en las arras penitenciales
Si es el comprador quien incumple su compromiso de adquirir el bien, perderá la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
Si es el vendedor quien incumple su compromiso de transmitir el bien, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad aportada en concepto de arras o señal.
Es importante tener en cuenta que cada caso puede tener particularidades y que la legislación puede variar dependiendo del país o incluso de la legislación autonómica en el caso de España. Por tanto, es recomendable consultar con un profesional del derecho para obtener asesoramiento específico y adaptado a cada situación.
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